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Acquistare da stranieri non residenti un immobile in Brasile

Acquistare da stranieri non residenti un immobile in Brasile, un argomento apparentemente semplice ma non privo di problematiche e dettagli burocratici; non sono pochi infatti gli investitori che hanno avuto seri problemi e anche perdite di denaro, né è facile sulla rete reperire informazioni affidabili e precise. Per capirne di più abbiamo contattato un esperto ed amico del nostro blog, il Dr. Bruno Micoli, socio fondatore e direttore tecnico di un gruppo immobiliare con sedi in Brasile e nella Repubblica di Capo Verde, oltre che tecnico in transazioni immobiliari membro dell’ordine professionale dei correttori di immobili in Brasile (CRECI).

Acquistare da stranieri non residenti un immobile in Brasile
Acquistare da stranieri non residenti un immobile in Brasile

(D) Gli stranieri non residenti, con un visto turistico,  possono effettuare qualsiasi tipo di investimento immobiliare in Brasile?

Si, ma per i non residenti vi sono alcune limitazioni. I cittadini stranieri possono liberamente comprare immobili urbani, commerciali e terreni in Brasile, anche coloro in situazione di visto di visita (turistico) e anche in una eventuale situazione di irregolare permanenza; ad esempio un visto scaduto, non impedisce di effettuare un  investimento immobiliare, l’unica restrizione esistente per gli stranieri  è nell’acquisizione di immobili classificati come rurali e terreni situati nella fascia costiera marina ad una distanza inferiore ai 100 metri lungo la costa. Fanno eccezione a tale restrizione le unità autonome di condominio e lottizzazioni (appartamenti, abitazioni o lotti di terreno edificabili),   immobili commerciali o residenziali  costruiti su unità lottizzate, e anche le cessioni in occupazione o in regime foreiro di  immobili sotto dominio federale.

(D) Quali sono i documenti necessari per un investimento immobiliare come persona fisica?

Sono Documento di identità, Passaporto in caso di permanenza turistica,  o in caso di visto permanente o temporaneo anche i relativi documenti rilasciati dalla Polizia Federale, CPF (Cadastro Pessoa Fisica), il  codice fiscale brasiliano che anche lo straniero può facilmente ottenere in Brasile o in Italia presso le ripartizioni diplomatiche del Brasile di Roma o Milano. Se coniugato/a certificato di matrimonio con indicazione del regime dei beni e copia Passaporto e CPF del consorte, non è obbligatoria la firma del coniuge per l’acquisto di un immobile.

(D) Quali i controlli da effettuare su un immobile prima dell’acquisto o del versamento di una caparra?

Qui entriamo in un ambito delicato, perchè possiamo avere diverse situazioni e i dettagli sono numerosi.  Un aspetto da segnalare è che a differenza dell’Italia in Brasile un soggetto (persona fisica o giuridica) non puó vendere un immobile se non è in regola con le dichiarazioni fiscali  ed il pagamento delle imposte statuali e federali, sia personali che dell’immobile stesso. Ad esempio,  se il venditore è una persona fisica deve essere in regola con il fisco federale, poi sono necessari vari controlli relativi alla registrazione dell’immobile, la sua matrícula (il registro di proprietà) e se risultano pagate le tasse municipali, l’IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), se l’immobile si trova su   area del “Património da União” bisognerà verificare presso la SPU (Secretaria do Património da União) se  la situazione dell’immobile è regolare e se sono state pagate tutte le tasse di occupazione o foro, qualsiasi problema o tassa non pagata impedisce l’atto di vendita dell’immobile, se poi l’immobile é intestato ad una persona giuridica (società) sono necessari una serie di altri controlli.

Dopo il controllo sulla parte alienante è quindi necessaria la verifica della matrícula che deve essere aggiornata ed emessa dal CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona. Anche a fronte di un regolare registro dell’immobile, la matrícula potrebbe riportare, nella forma di trascrizioni successive, eventuali impedimenti alla vendita come una indisponibilità del bene per un protesto, pignoramento, questioni ereditarie, divorzi, etc. Alcuni CRI non sono tempestivi nelle trascrizioni sui registri immobiliari e per evitare problemi esiste un altro certificato che è utile richiedere, la “Certidão de ônus reais” che di forma più completa e aggiornata riporta tutte le situazioni dell’immobile e anche del proprietario, di ordine fiscale e giudiziario, questo certificato se negativo, costituisce di fatto un “nulla osta” alla vendita. Esiste poi anche un registro nazionale che riporta tutti gli immobili (privati e pubblici) indisponibili alla cessione dove si può effettuare un altro controllo il CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) si tratta di un registro federale istituito nel 2014.

Tutti questi controlli dovrebbero effettuati anche dal cartório, e lo stesso richiederá le dovute certificazioni negative,  e solo se non vi sono impedimenti il cartório registrerà la scrittura pubblica, il problema comunque è che  nella maggior parte dei casi si arriva al  cartório con il venditore dopo che si è fatto il contratto preliminare di promessa di vendita e dopo che si sono già pagati  acconti per la chiusura dell´affare immobiliare; in questa fase entra in gioco l’importante figura del consulente o mediatore immobiliare, che prima di far pagare la caparra deve eseguire preventivamente  tutti questi controlli. Non sono pochi i casi di persone che hanno desistito dall’acquisto di un immobile dopo aver pagato acconti e dopo aver incontrato in fase di scrittura seri problemi sull’immobile o sulla situazione fiscale del venditore.

 (D) L’acquisto di un immobile come persona fisica in Brasile, non quindi nell’ambito di una impresa o società commerciale, può dare diritto al visto di residenza come succede in altri paesi?

SI,  una legge del 2018 prevede la concessione visto di residenza in allo straniero che effettua un investimento immobiliare, la normativa è simile a quella di alcuni paesi europei e degli stati uniti, ma con la differenza che l’investimento può anche non essere un immobile residenziale o quello dove lo straniero intende fissare la propria dimora. Per l’ottenimento del visto per investimento immobiliare il montante investito deve essere di almeno un milione di reais (circa 153.000 euro al cambio attuale), solo  nel caso di investimenti nel nordest del Brasile il montante minimo per l’ottenimento del visto si riduce del 30% (R$ 700.000). L’investimento  può anche riguardare più immobili anche acquistati in tempi diversi a partire dall’entrata in vigore della legge, non è obbligatorio che sia case o immobili residenziali.

(D) Le rendite degli investimenti immobiliari come le locazioni sono tassati? E a quanto? E nel caso di una vendita dell’immobile?

Si, è tassata sia la rendita  di un immobile che il guadagno derivante da una sua vendita, il guadagno di capitale. La prima è tassata come rendita della persona fisica (IRPF) soggetta alle percentuali in base agli scaglioni di reddito fissati annualmente dalla Receita Federal, le fasce minime sono esenti e sono previste detrazioni, nel 2019 la tassazione è stata dal 7,5% al 27,5% con esenzione per importi inferiori a R$ 1.903 mensili, intesi sul complesso delle rendite della persona. La quota di guadagno di capitale (la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto) è tassato a scaglioni dal 15% al 22,5% ma anche in questo caso sono previste esenzioni.

Quale consiglio darebbe a chi si accinge  per la prima volta ad un investimento in Brasile o ha intenzione di farlo?

Nella realtà nel contesto brasiliano, per lo straniero che si accinge ad effettuare un investimento immobiliare, non è facile trattare direttamente con proprietari o imprese costruttrici, ne effettuare tutti  i necessari controlli sulla regolarità dell’immobile e sulla parte venditrice; è opportuno rivolgersi a  consulenti e mediatori professionisti, al fine di evitare possibili problemi burocratici, perdite di denaro, tempo e anche la possibilità di pessimi investimenti. L’unico professionista abilitato per legge all’attività di consulenza tecnica e mediazione immobiliare è il Técnico em Transações Imobiliárias e Corretor de Imóveis iscritto presso il relativo ordine professionale del CRECI (Conselho Regional de Corretor de Imóveis).

Un errore comune per lo  straniero, e in questo caso gli italiani sono tra i primi,  è infatti quello di affidarsi a persone inesperte e senza competenza tecnica, spesso connazionali residenti in loco, che lavorando illegalmente nel mercato immobiliare sopravvivono di commissioni, proponendo i peggiori investimenti; quelli che a volte tecnici professionisti  e agenzie immobiliari non prendono in carico. Alcune  pagine in italiano consigliano di rivolgersi anche ad avvocati per investimenti immobiliari, ma questo consiglio è sbagliato,  l’avvocato non è un professionista abilitato a questa attività tecnica e nel caso la svolgesse (senza essere anche iscritto al CRECI) commetterebbe il reato di esercizio abusivo di una professione regolamentata

Ringraziamo il Dr. Bruno Micoli, che anche in questo caso ha fornito al nostro blog utili  informazioni (contatto: bruno@bmimobilis.com)