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Legislazione relativa agli immobili sulla fascia costiera in Brasile

Le spiagge in Brasile e la fascia costiera che ospita immobili a uso privato, attività commerciali e ricettive turistiche, nonché tanti investimenti anche di italiani,  sono soggette ad una legislazione federale e, in particolare, non possono essere mai acquisite in piena proprietà.

Si tratta di un tema molto articolato, e per capirne di più abbiamo contattato un esperto ed amico del nostro blog, il Dr. Bruno Micoli, socio fondatore e direttore tecnico di un gruppo immobiliare con sedi in Brasile e nella Repubblica di Capo Verde, oltre che tecnico in transazioni immobiliari membro dell’ordine professionale dei correttori di immobili in Brasile (CRECI-CE).

PRAIA BRASIL
Legislazione relativa agli immobili sulla fascia costiera in Brasile

Quale la legislazione di queste zone costiere e cosa un investitore straniero è bene che sappia  prima di cimentarsi in un investimento commerciale o residenziale in tali aree?

Le leggi  federali “n. 13.240/15 e 13.139/15” disciplinano  questa materia, ossia, delimitazione,  cessione, gestione, tassazione, etc. dei terreni prossimi alle spiagge e nelle altre aree di dominio federale (união) indicati nell’art. 20 della costituzione. Il Brasile è una federazione di stati e la costituzione delimita alcune aree di territorio come di pertinenza della federazione, di tali aree ne può essere concesso l’uso a privati (brasiliani o stranieri) o società, mediante un regolare registro detto RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) e pagamento di una tassa annuale.

Nessun soggetto ne può acquisire la giuridica proprietà, sono inalienabili e solo il governo federale può regolamentarne il loro uso e cessione; quindi stati e municipi non hanno alcun potere legislativo su questi terreni, se non per le edificazioni incorporate. Si tratta della orla marina, che a secondo dei casi e delle località, può estendersi per un consistente spazio dal limite marino inglobando quindi edifici (condomini e flat), ville e case private, barracas de praia, strutture ricettive, etc.

Non vi è quindi una distanza che è sempre uguale dal limite delle acque del mare?

NO, si tratta di una mappatura antica che ha subito evoluzioni, la misurazione venne fatta nel 1831  delimitando i “terrenos de marinha” ad una distanza di 33 metri dal limite medio delle alte maree misurato appunto in quell’epoca, è ovvio che dal 1831 ad oggi il livello del mare, le coste e la orla marina sono cambiate in molte aree per cause naturali o interventi dell’uomo, infatti i cosiddetti “terrenos acrescidos de marinha” sono quelli che nel tempo si sono formati per cause naturali o artificiali e che quando contigui ai “terrenos de marinha” ne vengono inglobati e diventano anche questi una proprietà federale,  quindi non vi è una misura univoca.

Come sapere se un immobile ricade nel limite della federazione?

Ovviamente dalla documentazione dell’immobile, nelle aree più turistiche e nelle città maggiori spesso le strade che costeggiano la orla marina fanno da confine urbanistico tra l’area federale e quella di “dominio pleno”, è abbastanza comune ma non è sempre così. Se un immobile è in regime di occupazione non avrà la “matrìcula” (registro immobiliare) ma il registro RIP rilasciato dalla SPU (secretaria do patrimônio da união). In un’altra forma di occupazione detta aforamento o regime foreiro vi è una proprietà condivisa tra la federazione e l’occupante, ed in quel caso vi è la “matrìcula”.

Queste occupazioni di terreni federali hanno una scadenza, si possono vendere e comprare liberamente, possono essere espropriate?

Non hanno una scadenza, il titolare è libero di vendere a chiunque la sua occupazione, inteso questo come il diritto reale sull’immobile,  purché siano state pagate tutte le tasse di occupazione e la tassa di cessione. Nel caso la federazione decida di riacquisirle (non possiamo parlare di esproprio perché non possono essere di proprietà), può farlo e la procedura è rapida e inopponibile.

In questo caso la federazione non è obbligata a dimostrare un pubblico interesse, come nel caso di un esproprio normale, ed è previsto un indennizzo anche in relazione alle costruzioni che insistono sui terreni federali;  tuttavia sembra un evento rarissimo, per mia esperienza in 15 anni di professione ho visto succedere questo una sola volta (e per l’ampliamento di una installazione militare della marina).

Quale la tassazione?

Le tasse dovute alla federazione per questi immobili sono di tre tipi, la prima detta di occupazione, dovuta da chi occupa un immobile di completo dominio federale, la seconda di foro, dovuta nel caso del regime di aforamento dove il dominio federale è parziale, e in ultimo il Laudêmio, la tassa dovuta all’atto di una compravendita o cessione.

Le leggi citate del 2015 e entrate in vigore nel 2016, hanno sostituito la vecchia normativa, quali le più rilevanti novità?

La nuove leggi hanno modernizzato la gestione di queste aree con il principale vantaggio sulla tassazione per gli occupanti, che parte adesso da un imponibile diverso. Prima. quando una costruzione veniva edificata su un terreno federale, l’imponibile su cui si pagavano le tasse era il valore del terreno più quello dell’immobile incorporato, adesso le tasse si pagano sempre sul solo terreno, con un abbattimento fino all’80% sia sulle tasse di occupazione che su quelle di compravendita.

Questa tassa federale si sommava alla IPTU (tassa municipale sull’immobile costruito), una palese doppia tassazione che rendeva onerosa la gestione e compravendita in tali aree. Le nuove leggi hanno proibito nuove occupazioni di terreni federali da parte di soggetti privati, in pratica non vi saranno più nuovi registri di occupazione per chi occupa e poi chiede di regolarizzare  la sua posizione in seguito, ogni occupazione senza il preventivo registro è oggi illegale e non più sanabile e sono state  inasprite le sanzioni per chi occupa abusivamente. E’ inoltre sancito il diritto di prelazione all’acquisto da parte della federazione nelle compravendite tra privati nei regimi di aforamento e occupazione.

Chi non ha condizione regolare di occupazione può regolarizzare la sua posizione solo se dimostra di aver occupato il terreno da prima del 10 giugno 2014. Questa è una nota dolente soprattutto per molte attività ricettive e di servizi più prossime alla orla marina delle maggiori città e capitali soprattutto del nordest, ad esempio le tante barracas de praia, che in tantissimi casi pur avendo le licenze municipali non sono in regola con i registri di occupazione del suolo federale, situazione prima tollerata e sanabile, ma oggi proibita e non più sanabile, o sanabile solo se si dimostra che si occupava quel terreno da prima del 10 giugno 2014; soprattutto chi compra oggi  una di queste attività non cada assolutamente nella vecchia prassi di farlo con un contratto privato di cessione del possesso, per altro non regolare anche prima,  ma con la differenza che oggi non riuscirà mai a regolarizzare la sua posizione, in quanto non potrebbe  dimostrare di possedere l’immobile da prima del 2014, e le licenze del municipio non hanno alcun valore nei confronti della federazione.

Come bisogna stare attenti al diritto di prelazione che la federazione esercita subito dopo  il pagamento del Laudêmio  e prima del  rilascio del CAT (certidão autorizadora de transferência), in pratica se si fa un atto tra privati per un valore inferiore, al fine di pagare meno tasse, può manifestarsi la SPU (secretaria do patrimônio da união) avvalendosi del diritto di  prelazione e acquisire direttamente l’immobile a quel valore. Queste le principali novità della nuova normativa.

Ringraziamo il Dr. Bruno Micoli, per le interessanti informazioni fornite al nostro blog / Contatto info@bmimobilis.com