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COME INVESTIRE ACQUISTANDO TERRENI EDIFICABILI IN BRASILE

In Brasile, soprattutto nel nordest, è ancora relativamente facile fare ottimi investimenti immobiliari acquistando terreni o lotti edificabili a buon prezzo per poi rivenderli o costruire. Queste zone sono le aree emergenti del Brasile, a differenza delle più note e sature del paese (come Rio de Janeiro o San Paolo, care come Milano), e offrono ancora molte opportunità e prezzi decisamente alla portata anche di chi dispone solo di un piccolo capitale.

Il problema principale, soprattutto per i piccoli investitori stranieri, è questo: a chi affidarsi per queste operazioni e come scegliere l’investimento giusto?

Poniamo la questione  ad un esperto del gruppo BMimobilis corretores associados, organizzazione con sede anche a Fortaleza che vanta quasi quindici anni di esperienza nel campo degli investimenti, gestioni e consulenze immobiliari nel nordest del Brasile e nella repubblica di  Capo Verde. In particolare abbiamo contattato il Dr. Bruno Micoli, socio fondatore del gruppo, gerente di una società di investimenti immobiliari e tecnico in transazioni immobiliari membro dell’ordine dei correttori di immobili dello stato del Ceará (CRECI-CE).

Praia do Futuro (Fortaleza 2014)
Praia do Futuro (Fortaleza 2014) – Anche qui è possibile investire in terreni edificabili

 

PERCHE’ CONVIENE INVESTIRE NEL CEARÀ E PERCHÉ IN TERRENI

Lo stato del Ceará, ed il litorale del nordest, offrono da tempo più vantaggiose condizioni di investimento, essendo a tutt’oggi una area meno sviluppata del paese ma con i maggiori indici di crescita economica,  i  prezzi sono piú bassi rispetto al sud del Brasile ed alle zone più note come San Paolo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, etc. Il Ceará in particolare ha avuto una ottima valorizzazione immobiliare negli ultimi 4-5 anni come diretto riflesso di importanti investimenti  pubblici, tra cui il porto di Pecém, nuovi importanti  collegamenti stradali ed altri numerosi interventi in infrastrutture, energia, ospedali, scuole e settore turistico.

I terreni hanno sempre avuto le migliori valorizzazioni, anche negli anni precedenti,  e sono, soprattutto per lo straniero,  investimenti di più facile gestione, ma è importante investire in zone su cui è in corso o si prevede uno certo miglioramento o sviluppo, fare attenzione alla documentazione e valutare le infrastrutture circostanti.

Un buon investimento in un  terreno edificabile può dare un grande guadagno: ad esempio a Fortaleza è successo che, in meno di cinque anni, zone prima periferiche sono diventate residenziali ed il prezzo di un terreno edificabile in quelle zone si è in molti casi anche quadruplicato. Si tratta in Brasile di processi spesso molto rapidi, soprattutto nelle capitali, dove a volte basta un nuovo shopping, una nuova scuola o qualche costruzione di pregio per cambiare la “faccia” di una zona o di un intero quartiere e direttamente anche il valore di terreni ed immobili.  Ad esempio, chi conosce Fortaleza, sa bene che qualche anno fa quartieri come Benfica, Joáquin Tavora, parque do Cocó, São Gerardo erano quasi sconosciuti, oggi invece sono i piú richiesti a scopo residenziale e quelli con i maggiori indici di valorizzazione per metro quadrato, piú delle famose di Praia de Iracema, Beira Mar e Meireles.

 

DECIDENDO DI INVESTIRE IN UN TERRENO NEL NORDEST DEL BRASILE QUALE E’ IL BUDGET NECESSARIO?

Esistono diverse possibilità per un buon investimento in terreni edificabili,  a partire da un budget minimo anche di meno di 15.000 euro si può comprare un buon lotto di terreno su cui si può costruire, ma molto spesso i lotti vengono comprati anche solo come investimento, nel più frequente dei casi comprati nella fase iniziale della lottizzazione e poi venduti nel medio o anche lungo periodo. Poi, a secondo degli obiettivi o del budget disponibile, possiamo parlare di investimenti più speculativi fino ad arrivare alla media o grande estensione di terreno, anche di diversi ettari, finalizzata alla lottizzazione o altri progetti.. e qui siamo su importi che possono arrivare anche a diversi milioni di euro.

Paraiso da Canoa: lotti edificabili a Canoa Quebrada
Paraiso da Canoa: lotti edificabili a Canoa Quebrada

QUALI SONO LE COSE ESSENZIALI DA SAPERE? COME EVITARE ERRORI E COME MUOVERE I PRIMI PASSI PER UN PICCOLO O MEDIO INVESTITORE?

La prima cosa da evitare è il classico fai da te, molto comune tra aspiranti investitori italiani. La prima cosa da valutare è la zona, le infrastrutture circostanti e le possibilità di miglioramento o sviluppo nel breve o medio periodo, sia che si tratti di una zona turistica che residenziale.

Il secondo passo è verificare che il prezzo del terreno sia congruo, che rispetti un valore medio di mercato a metro quadrato in relazione alla zona ed alla sua esatta posizione. Caratteristiche che non valorizzano un terreno possono essere la vicinanza a zone degradate, carceri o istituti di pena, l’insistenza sul terreno di costruzioni solo iniziate o incomplete (in molti casi sono edificazioni abusive o di scadentissima qualità che vanno rimosse e spesso costituiscono più un costo che un vantaggio), avere sorgenti di acqua al suo interno (il pezzo di terreno in cui si trova una sorgente viene in genere espropriato facilmente, una sorgente di acqua in Brasile è proprietà pubblica, un pozzo o un lago no),  la vicinanza a mare, fiumi, laghi, dune, aree di frontiera, monumenti o proprietà federali.

La zona va analizzata da un tecnico in quanto molto spesso accade che una  area del terreno comprato ricada nella zona di dominio della federazione (união) e vi può essere proibita ogni edificazione oltre ad una serie di altri limiti o problematiche che possono sorgere, diciamo qualcosa di paragonabile al demanio in Italia, ed è infine  necessario verificare che il terreno non sia occupato da terzi a qualsiasi titolo.

Caratteristiche che valorizzano un terreno edificabile sono: la sua maggiore estensione lungo la strada o lungo più strade, essere un terreno livellato, essere murato lungo il confine (questo da la certezza di un confine ben definito evitando la possibilità di contraddittori con i vicini), prossimità a scuole, ospedali, centri commerciali, tribunali, accessi a strade statuali federali  e simili  valorizzano un terreno in Brasile molto di più di quanto lo valorizzano in Italia. Il passo successivo è analizzare la documentazione, e qui é più importante l’ausilio di tecnico correttore iscritto al CRECI, come anche prevede la legge in Brasile in caso di mediazione e consulenza: un terreno per essere regolare deve avere una “matrícula” emessa al locale ufficio del registro immobiliare (cartório de registro de imóveis), ma anche con tale certificazione possono sorgere numerosi problemi durante le fasi della transazione immobiliare che possono anche impedire la registrazione dell’atto pubblico di vendita, come problemi fiscali del venditore (per vendere un immobile in Brasile il proprietario deve essere in regola con il fisco), tasse precedenti non pagate sull’immobile, situazioni di registro irregolare verso stato, municipio o federazione, inoltre vi è tutta una legislazione federale speciale per terreni in aree prossime al mare, fiumi, laghi, aree di frontiera, dune, vegetazione protetta, sorgenti, etc.

Va evitato il fai da te: il fidarsi della grande occasione trovata per caso facendo il turista o del connazionale residente conosciuto in spiaggia,  ha portato molti piccoli investitori a perdere i loro soldi o a fare pessimi investimenti, cosa che non succede con gli investitori professionisti che arrivano con una maggiore preparazione tecnica, esperienza e che per prima cosa si rivolgono a professionisti locali e regolari per i loro investimenti.

Canoa Quebrada
Investimento in terreni low cost a Canoa Quebrada (Brasile)

 

E’ POSSIBILE SEGUIRE UN’INVESTIMENTO DALL’ITALIA?

Quando non si vive sul posto, nel caso di piccoli o medi investimenti, io sconsiglio attività produttive tipo bar, ristoranti, barracas de praia o altro perché in Brasile sono molto difficili da controllare a distanza, mentre non risulta difficile gestire un investimento tipo un terreno o un appartamento in area turistica,  sono questi i maggiori investimenti che noi proponiamo ai nostri clienti stranieri.

 

LA CRISI POLITICA E ECONOMICA CHE IL BRASILE STA VIVENDO HA PORTATO AD UNA SVALUTAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI?

Nella pratica no, ne ha impedito una ulteriore valorizzazione nel mercato, processo che era oltretutto in previsione considerando l’eccessiva valorizzazione degli ultimi anni. E’ ovvio che questa crisi esiste ed ha portato negli ultimi due anni ad una riduzione delle transazioni immobiliari, censita del 16%, ma questo è un dato medio, succede nella realtà che il terreno edificabile regge molto meglio la crisi rispetto all’appartamento, al flat o alla villa con piscina,  perché non ha costi di gestione, non è  soggetto ai flussi turistici (molti svendono flat e appartamenti nelle zone turistiche perché non danno più la rendita sperata).

Il terreno è in media un investimento più “tecnico”, ossia chi ha un terreno edificabile non lo svende per colpa della crisi ma aspetta che la crisi passi, tuttavia quando vi è la necessità di venderlo la crisi da  la possibilità al compratore  nella trattativa di fare una offerta con un buon ribasso, questo succede nella pratica dove offerte di terreni edificabili sottomercato per colpa della crisi sono davvero molto rare.

Appartamento a Cumbuco
Appartamento a Cumbuco

 

CHE TIPI DI INVESTIMENTI PROPONE LA VOSTRA SOCIETÀ, DOVE VISIONARLI?

La nostra organizzazione nell’arco degli anni ha abbracciato tutti i settori: appartamenti, case, ville, immobili nuovi, usati, edifici in costruzione, terreni, lottizzazioni, attività commerciali, immobili commerciali. Il nostro gruppo di correttori è formato da tecnici con qualificazioni separate e specifiche, completato da un consulente fiscale e un avvocato, e tramite la nostra società immobiliare riusciamo ad offrire una buona quantità di immobili di nostra diretta proprietà acquisiti da permute, comprati o lottizzati per essere rivenduti.

Il nostro sito www.bmimobilis.com offre  una selezione aggiornata, ma abbiamo anche un sito in Italiano dove rimettiamo alcune offerte immobiliari e dove un nostro staff lavora anche con gli affitti turistici a Fortaleza (www.fortalezavacanze.net), e una pagina facebook.

 

QUALI SOLO LE VOSTRE PROPOSTE DI TERRENI EDIFICABILI NEL NORDEST?

Al momento abbiamo interessanti proposte che vanno da lotti di terreno edificabili prossimi al porto di Pecém, dal prezzo di circa 7000 euro, fino ad estensioni lottizzabili di 18 ettari dal prezzo di circa 1.270.000 euro, passando per terreni a Fortaleza, Canoa Quebrada, Praia do Futuro, Caucaia, Èusebio e varie aree del litorale e nello stato di Alagoas, le offerte sono visionabili a questo link e una lista di quelli che riteniamo i piú interessanti e scaricabile a questo altro link , ai nostri contatti mail è possibile scrivere in italiano.

Per approfondimenti, consigli, o se siete interessati ad investimenti in Brasile, potete scrivere anche a me: roby1984it@gmail.com