La crescita dei prezzi ha portato la situazione delle Canarie a cambiare radicalmente, nel giro di pochi anni, al punto che ormai non vengono più annoverate tra le destinazioni dei pensionati italiani che espatriano in cerca di un costo della vita più conveniente. Chi oggi giorno si trasferisce dall’Italia a Tenerife o in un’altra isola dell’arcipelago lo fa perché ne apprezza il clima, perché gli piace lo stile di vita tranquillo che offrono, o per altri motivi, ma certamente non per risparmiare. Le cose sono cambiate al punto che molti pensionati italiani che vivevano qui da tempo hanno dovuto trasferirsi altrove. Le pensioni italiane “medie”, che fino a qualche anno fa consentivano di vivere dignitosamente, con il caro affitti sono diventate insufficienti. Riesce a cavarsela chi ha una pensione particolarmente alta, o ha la possibilità di comprare una casa di proprietà.
L’inflazione è altissima in tutta Europa
Capita spesso di ascoltare o di leggere persone che affermano che “le Canarie sono diventate care” tout court, ma in realtà se escludiamo la questione immobiliare – che ha una rilevanza non indifferente e che in seguito andremo ad approfondire – non è affatto vero. O meglio, un sensibile aumento del costo della vita si è verificato, ma in linea con il resto d’Europa. Non si tratta dunque di un fenomeno che riguarda le Canarie, ma di qualcosa di generalizzato, come si evince dal grafico che pubblichiamo di seguito. L’inflazione ha iniziato ad aumentare alla fine del 2021, esplodendo nella primavera del 2022 con la situazione che si è venuta a creare in Ucraina. Nel caso delle Canarie, l’aumento dell’inflazione ha conciso con quella degli affitti, e questo ha messo ancora più a dura prova il bilancio di molte famiglie.
L’inflazione ha colpito duramente settori quali energia, generi alimentari, servizi e beni industriali, provocando forti incrementi dei prezzi per i consumatori finali. Alle Canarie il prezzo dell’energia elettrica è cresciuto meno rispetto all’Italia, mentre l’aumento delle tariffe del gas ha avuto un impatto minore sull’economia, visto che qui non ci sono presidi industriali che necessitano di ampie forniture di gas e le abitazioni non sono provviste di impianti di riscaldamento, dei quali non c’è alcun bisogno. Tuttavia l’aumento del costo dei combustibili e conseguentemente dei trasporti si è fatto particolarmente sentire, in un contesto dove la maggioranza delle merci (compresi i generi alimentari) vengono importate dalla Spagna o da altri paesi europei, per via marittima o aerea.
Il vertiginoso aumento del costo degli affitti
Se l’inflazione è un problema comune a tutta Europa, la crescita esorbitante degli affitti e delle valutazioni degli immobili è un problema locale. Cerchiamo di analizzare questo fenomeno. Per capire le proporzioni dell’aumento dei prezzi, basta pensare che nel 2013 per affittare un piccolo appartamento con una sola camera da letto in un residence con piscina a Los Cristianos bastavano 350€ al mese. Nel 2015 hanno iniziato a diventare 500-550€ al mese, per arrivare a 900-950€ nel 2019. L’aumento dei prezzi ha subito una battuta d’arresto nel 2020, in epoca di pandemia, quando non c’era turismo e molte case erano sfitte. Nel 2020-2021 i prezzi si erano momentaneamente contratti, per poi raggiungere i livelli pre-pandemia nel 2022 e tornare a crescere. Oggi per l’appartamento che nel 2013 occorrevano 350€ ci vogliono 1.100€. Oltre 3 volte di più! Inizialmente in molti hanno reagito all’aumento dei prezzi spostandosi verso zone non turistiche e dunque più economiche, ma l’aumento della domanda ha portato a forti aumenti anche in queste località.
La valutazione di mercato degli immobili
Per quanto riguarda le valutazioni degli immobili invece, i prezzi di mercato nel periodo 2013-2023 sono più che raddoppiati, in alcune realtà addirittura triplicati. Per fare qualche esempio pratico, nel 2013 a San Isidro si potevano acquistare piccoli appartamenti a partire dai 30mila euro. Oggi per gli stessi ce ne vogliono 70/80mila. A Los Cristianos e Playa de Las Americas si potevano comprare appartamenti in residence con piscina per cifre poco superiori ai 100mila euro. Oggi ce ne vogliono 250mila. Anche nella zona de El Fraile, una delle località meno valutate del sud di Tenerife, dieci anni fa si trovavano dei piccoli appartamenti addirittura a cifre intorno ai 20mila euro! Oggi sono valutati tre volte tanto.
I motivi del forte aumento dei prezzi
A provocare questo aumento vertiginoso dei prezzi degli affitti e del valore degli immobili hanno contribuito una serie di fattori che si sono concatenati, portando la situazione all’esasperazione. In primo luogo, mancano le case, a fronte di una domanda elevata e crescente. Il costante aumento demografico non è stato compensato adeguatamente dalla costruzione di nuove abitazioni residenziali. Per capire le proporzioni del fenomeno, basti pensare che dati alla mano, nell’anno 2000 la popolazione residente nell’Arcipelago ammontava a 1,716.000 abitanti, contro i 2.176.000 del 2020. Una crescita in vent’anni di oltre 450mila persone, pari a poco meno del 27% della popolazione.
L’aumento del turismo
Le presenze turistiche nell’Arcipelago sono aumentate in modo costante e considerevole, di pari passo all’aumento delle infrastrutture e al consolidamento della popolarità come destinazione turistica. In passato nel periodo invernale le Canarie dovevano dividersi i turisti con l’Egitto ed in tono minore con la Tunisia. I villaggi turistici sul Mar Rosso per molti anni hanno goduto di grande popolarità, e rappresentavano una meta ambita dai turisti europei e persino dell’est. L’Egitto era diventata una meta molto richiesta, fino a quando le tensioni ed i rischi legati al terrorismo hanno fortemente ridimensionato il fascino di destinazioni quali Sharm el-Sheikh e Marsa Alam (Egitto) e Djerba (Tunisia).
Sempre più case sono destinate al mercato turistico
L’aumento del turismo ha fatto si che un numero crescente di abitazioni sia stato progressivamente tolto dal mercato residenziale per essere affittato ai turisti, mercato che garantisce una redditività superiore. Tra l’altro la richiesta di case vacanza è aumentata considerevolmente negli ultimi anni, e questo ha fatto aumentare non lo la quantità degli immobili destinato al turismo, ma anche le tariffe richieste. Questo aspetto ha contribuito enormemente a fare lievitare i prezzi degli affitti e le valutazioni degli immobili.
La richiesta di case vacanza è aumentata
In passato chi sceglieva di affittare la propria casa ai turisti rischiava di vederla restare vuota per buona parte dell’anno. La modesta richiesta di case vacanza a fronte di una ampia disponibilità di immobili sul mercato spingeva i prezzi al ribasso, nella speranza di accaparrarsi i turisti che cercavano affitti per brevi periodi. In un contesto come questo, molti proprietari di appartamenti preferivano l’affitto residenziale. La “larga temporada”, capace di assicurare entrate costanti a fronte di un minore impegno per la gestione degli immobili.
L’aumento della richiesta di appartamenti per vacanze che si è verificata negli ultimi anni però ha cambiato la situazione, e ha spinto molti proprietari di case a preferire questa soluzione. Migliaia di appartamenti che fino a qualche anno fa erano affittati nel mercato residenziale, sono stati “dirottati” nel mercato turistico, comprese abitazioni ubicate in zone che in passato non avrebbero avuto interesse turistico. D’altro canto chi affitterebbe a 500€ al mese una casa che, posta nel mercato turistico, può essere affittata a 80-100€ al giorno? L’alta redditività delle case le ha rese un ottimo investimento, e questo ha contribuito anche alla crescita delle valutazioni immobiliari.
Prezzi cari? Non per i pensionati nord europei
Un altro fattore che dobbiamo considerare consiste nel fatto che se per il pensionato italiano “medio” i prezzi degli affitti sono diventati proibitivi, non si può dire lo stesso per quelli inglesi, tedeschi, scandinavi, etc. per i quali la “pacchia” continua. Questi pensionati infatti oltre a percepire generalmente assegni previdenziali più sostanziosi, provengono da zone dove la vita è notevolmente più costosa, dunque ai loro occhi Tenerife è ancora estremamente conveniente. Per ogni pensionato italiano che rinuncia a trasferirsi alle Canarie, o che è costretto ad abbandonarle, ce ne sono due, forse tre, che si trasferiscono, provenienti dai paesi menzionati poco fa. Tra l’altro negli ultimi tempi si è intensificata la presenza dei francesi.
Smart workers in arrivo!
Le Canarie si stanno consolidando sempre più come destinazione d’elezione per nomadi digitali e smart workers europei. Nel solo 2022 secondo le fonti governative ne sono arrivati 46mila, numeri che sono destinati a crescere nell’anno in corso e nei prossimi anni. Si tratta di ulteriori arrivi che mettono ulteriormente sotto pressione il mercato immobiliare, che potrebbe conoscere ulteriori rincari.
La crescita demografica continua
All’inizio dell’articolo abbiamo evidenziato la crescita demografica che si è registrata nell’arcipelago negli ultimi venti anni. Un fenomeno che non si è arrestato, tanto che secondo le proiezioni dell’Instituto Nacional de Estadística (INE) nel 2033 la popolazione residente alle Canarie supererà quota 2,5 milioni. Un incremento previsto di circa 370mila persone in 10 anni, pari a circa 37mila all’anno. Persone che ovviamente avranno bisogno di un alloggio.
Diario di Tenerife
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